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鑫苑、蓝光等多家房企旗下物管公司忙上市 规模之争下风险加剧

作者:匿名
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时间:2019-11-06 08:15:27

 

“黄金周”假期后的第一天,四川蓝光嘉宝服务集团有限公司(以下简称“蓝光嘉宝服务”)宣布即将发行股票,预计将于10月18日正式上市。两天后,10月10日,新源物业服务集团有限公司(以下简称“新源服务”)宣布其在香港和国际上出售的股票被超额认购。根据计划,鑫源服务将于10月11日9点在香港证券交易所正式上市。

随着房地产市场由增量向存量的转变,物业管理作为房地产企业多元化发展的一个分支,越来越受到房地产企业的重视。据蓝鲸房地产的不完全统计,15家上市房地产公司中有80%有房地产背景。

显然,房地产企业分拆上市已成为行业趋势。值得注意的是,虽然房地产企业的ipo和资本化在一定程度上可以为房地产企业的规模扩张和融资带来便利,但随着规模的快速增长,潜在风险也随之增加。

在这一年里,五家房屋企业和物业管理公司争相上市,加剧了对一万亿蓝色海洋的争夺。

新源服务和蓝光嘉宝服务的相继上市只是市场发展方向的一个缩影。

自2018年2月雅高(香港:03383)将其雅高人寿服务(香港:03319)上市以来,分拆房地产板块上市的热潮从未间断。蓝鲸房地产统计发现,经过优雅的生活服务,在一年半的时间里,不包括鑫源服务和蓝光嘉宝服务,已经有七家房地产公司成功上市。就蓝鲸物业而言,保利名下的保利物业(上海:600048)和时代中国旗下的时代邻里(香港:01233)也提交了上市申请。郑融房地产(香港:06158)和招商局蛇口(深圳:001979)计划分拆上市。

值得注意的是蓝鲸房地产梳理发现,在15家上市房地产公司中,有12家有房地产背景。亚盛服务后的所有上市房地产公司均从房地产公司中分拆出来。为什么物业管理行业如此受住宅企业的欢迎?

中国企业资本联盟副主席白文喜向蓝鲸房地产指出,房地产公司拆分房地产部门是为了促进房地产公司自身的发展。第二,在各方面融资渠道收紧的情况下,房地产公司通过分拆上市,开辟了新的融资方式和平台。

近年来,随着房地产市场的发展,房地产服务业的版图也在不断扩大。根据中国指数研究所的研究报告,到2020年,中国的物业管理规模将超过287亿平方米。未来五年全国基本物业管理市场规模约为1.5万亿元。同时,根据社区商业40%和社区增值服务市场渗透率13.5%的测算,到2020年,房地产社区增值服务空间将达到3.38万亿元。

面对如此巨大的市场空间和股票时代的到来,房屋企业作为第一个感知市场方向的人,必然会率先采取行动。房地产规模纠纷逐渐从开发市场转移到物业管理市场。

薄文喜表示,ipo意味着进入大规模轨道。

事实上,自今年年初以来,雅居士、凯撒嘉恩、碧桂园、永盛人寿等物业公司在上市后不久就开始了并购扩张。据蓝鲸房地产的不完全统计,雅利安生活服务(Arya Life Services)自年初以来已经进行了4次收购,总投资23.69亿元。然而,根据亚信人寿2019年中期报告,其上半年总收入为22.41亿元。

为什么它这么愿意花这么多钱?雅高官员告诉蓝鲸房地产公司(Blue Whale Real Estate),房地产行业目前正处于整合的窗口,行业集中度正在迅速上升。对于所有具有一定规模的物业管理企业来说,扩大规模、增加市场份额是近年来发展的共识。并购竞争加剧是过去2-3年的总体趋势。

中国指数研究院统计显示,2018年前10名企业平均管理面积为2.39亿平方米,是前11名企业总数的2.4倍以上,是前100名企业平均管理面积的6.43倍,市场份额为11.35%,比2017年增长0.29个百分点。像房地产市场一样,物业管理行业的“马太效应”正在逐渐显现。

这一发展严重依赖母公司,并面临估值过高的风险。

随着物业管理市场进入黄金发展时期,物业服务行业成为今年以来资本市场的“热点”,受到投资者的青睐。市场甚至给出比传统房地产开发更高的市盈率和估值。

蓝鲸房地产统计数据发现,许多房地产公司的市盈率高于房地产公司本身。然而,在以房地产企业为背景的房地产公司中,贺红服务业的估值除了出现下降之外,一直呈现正增长。

至于物业公司估值高于传统开发公司估值的原因,薄文喜向蓝鲸物业(Blue Whale Property)解释说,物业公司属于轻资产公司,以稳定的现金流和增值服务收入的想象作为流量的入口,相对容易实现规模增长。因此,资本市场普遍被高度重视,以至于一些房地产公司超过了其母公司的估值。

但是这么高的估值有利于企业的健康发展吗?金融评论员严跃进(Yan跃进)指出,从客观角度来看,估值过高,确实存在企业发展的风险,这种风险将伴随着物业公司的后续运营。严跃进进一步解释说,该物业公司的收入来源相对单一,事实上上市后并没有发现更多科学合理的增值机会,盈利点也不够。

与此同时,由于房地产公司的房地产公司都是从母公司接管的自有物业,目前的管理领域在很大程度上取决于集团物业。

以嘉宝为例。截至2018年底,蓝光集团开发的物业管理服务收入占其物业管理服务收入的54.9%。尽管嘉宝在过去几年中频繁收购,但仍难以改变对母公司的依赖。新源地产的情况类似。数据显示,2016年至2018年,新源物业主要业务收入的约96.2%、88.9%和84.3%来自为新源物业集团开发的物业提供物业管理服务。另一方面,新源物业集团开发的物业占其管理建筑面积的85.5%、80.2%和74.6%。

对此,严跃进指出,在母公司的支持下,物业管理的规模的确会有一定的基础。从企业的成长来看,它必然会降低未来的依赖程度。这实际上与其财产获取能力有关。如果收购能力强,可以经营更多的项目,那么它对总部的依赖就会减少。否则,仍然需要从总部的开发和销售项目中购买管理项目,这将明显降低其独立性。颜跃进总结道,“物业管理发展的困难离不开利润问题。”

此外,阎跃进指出,一家物业公司上市后,除了关注如何增加利润之外,如何平衡业主与投资者之间的关系也是需要关注的问题。

现阶段,物业管理行业正处于发展的风口浪尖,房地产企业分拆上市已成为大势所趋。在时代潮流的推动下,每个房地产公司都必须思考如何提高服务水平,摆脱对母公司的依赖,实现可持续发展。

资料来源:蓝鲸金融

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